Het bouwproces

Het hele proces van de nieuwbouw of verbouw voltrekt zich aan de hand van de volgende stappen:

1 DE ARCHITECTENKEUZE.

Op het moment dat u dit leest bent u al bij mij terecht gekomen. En zeker vind ik het prettig als mijn ontwerpen uw aanspreken. Wilt meer over mij of mijn ontwerpen weten verneem ik dat graag. Bel me op om geheel vrijblijvend een afspraak te maken. (06.250 48 38 9)

2 VOORONDERZOEK/PROGRAMMA VAN EISEN.

Als gezegd zijn uw wensen de rode draad van het ontwerpproces. Hiervoor maken we gebruik van een programma van eisen (PvE). Een PvE maakt u om mij te informeren omtrent: Welke ruimtes (functies) zijn wenselijk in de nieuwe woning en wat is de gewenste afmeting (vergelijk die met de oppervlakte van de ruimtes in uw huidige woning om een goed idee te krijgen)? Wenst u bepaalde ruimtes aan elkaar gekoppeld te hebben, bv de keuken aan de eetkamer. Wilt u een badkamer met een douche én een bad? Wilt u één of twee wastafels, een toilet? cv of vloerverwarming; enz…..

Er ontstaat een hele lijst met allerlei zaken die ik nodig heb om een voorlopig ontwerp te maken. Wat altijd zeer verhelderend werkt is het maken van een moodboard. Dat is een leuke en zeer visuele manier om uiting te geven aan uw gedachten en wensen.

In dit proces sta ik u bij, stel ik vele vragen en leef ik me in om grip te krijgen op uw woonwensen. Al snel volgt uit de optelsom van alle oppervlaktes van de ruimtes het gewenste oppervlak van de woning. Met de minimale verdiepingshoogte is de inhoud bij benadering bekend en volgt een ruwe schatting van de kosten. Tevens bezoek ik de gemeente en informeer naar het bestemmingsplan en de welstandsnota.

Er ontstaat een hele lijst met allerlei zaken die ik nodig heb om een voorlopig ontwerp te maken. Wat altijd zeer verhelderend werkt is het maken van een moodboard. Dat is een leuke en zeer visuele manier om uiting te geven aan uw gedachten en wensen.

In dit proces sta ik u bij, stel ik vele vragen en leef ik me in om grip te krijgen op uw woonwensen. Al snel volgt uit de optelsom van alle oppervlaktes van de ruimtes het gewenste oppervlak van de woning. Met de minimale verdiepingshoogte is de inhoud bij benadering bekend en volgt een ruwe schatting van de kosten. Tevens bezoek ik de gemeente en informeer naar het bestemmingsplan en de welstandsnota.

3 VOORLOPIG ONTWERP

Met alle verzamelde gegevens ga ik aan de slag en maak ik het voorlopig ontwerp. In deze fase is er tussentijds overleg om de uitgangspunten te toetsen. Het is een proces waar verschillende ideeën tegen elkaar ingewisseld worden en nieuwe ideeën ontstaan. Het proces verfijnd en het ontwerp ontpopt zich. In de staart van deze fase bepalen we tevens of het plan voor u haalbaar is. Mocht het project geen doorgang vinden zullen de door mij bestede uren op basis van een uurtarief worden afgerekend.

4 OVEREENKOMTS

We laten de fase van het voorlopig ontwerp achter ons en een uitwerking naar het definitief ontwerp volgt. Tijdens fase 2 en 3 werken we samen op basis van een uurtarief. Na deze fase mag u bepalen of u verder wilt met een vooraf vastgesteld honorarium op basis van een percentage van de bouwsom, op basis van de gewerkte uren of op basis van een vast bedrag.

5 DEFINITIEF ONTWERP

Nadat we een overeenkomst hebben gesloten volgt een nadere uitwerking en berekening van het ontwerp tot op het niveau dat voor de bouwvergunning (welstand en technische toets) is vereist.

In deze fase worden – als nodig – ook de overige adviseurs ingeschakeld. Met de meeste adviseurs werken we al jaren samen en zijn op hun gebied zeer ter zake kundig.

De constructeur adviseert over de draagkracht en belasting van fundering, vloeren, hoofddraagconstructie, lateien en balken (onderdeel van de bouwaanvraag).

De bouwfysicus toetst het ontwerp op daglicht, ventilatie, spui, geluid, energiezuinigheid en brandveiligheid (zgn. “Bouwbesluit-rapport”, onderdeel van de bouwaanvraag). Veel bouwfysische berekeningen doen we zelf. Bij grote opdrachten besteden we deze werkzaamheden uit. Met onze kennis zijn wij in dat geval een goede sparringpartner zodat de beste installatie wordt toegepast.

De bouwfysicus toetst het ontwerp op daglicht, ventilatie, spui, geluid, energiezuinigheid en brandveiligheid (zgn. “Bouwbesluit-rapport”, onderdeel van de bouwaanvraag).

En in sommige gevallen, zoals bij energiezuinige woningen met warmtepomp of bijzondere klimaatinstallaties, zal ook het advies voor de toe te passen installatie worden gevraagd.

Indien gewenst kan het ontwerp aan een kostendeskundige worden voorgelegd, die in deze fase een gedetailleerde begroting af kan geven.

6 BOUWAANVRAAG

De bouwaanvraag kan ingediend worden……oftewel, zoals we dat tegenwoordig noemen: de omgevingsvergunning. De volgende bescheiden worden ingediend:

  • constructiegegevens;
  • de EPC berekening;
  • de daglichttoetreding
  • de geluidwering;
  • de ventilatievoorzieningen;
  • de brand- en rookcompartimentering;
  • enz….

Verschillende van bovengenoemde gegevens worden als nodig door specialisten aangeleverd. Deze specialisten worden, in wederzijds overleg en na opgave dan de kosten, voor rekening van de opdrachtgever uitgenodigd om de gewenste gegevens aan te leveren. U ontvangt hiervoor rechtstreeks de factuur van de specialist.

De indiening van de omgevingsvergunning gebeurd door mij via het digitale loket. Voorafgaand aan deze indiening is het raadzaam om een principeverzoek in te dienen bij de gemeente. Het principeverzoek wordt getoetst aan het geldende bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Als het principeverzoek past binnen het bestemmingsplan en voldoet aan de redelijke eisen van welstand, kan vervolgens een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd.

De aanvraag moet binnen 8 weken worden behandeld. De gemeente heeft de mogelijkheid dit eenmalig met 6 weken te verlengen. Is de aanvraag volgens de gemeente niet compleet dienen de ontbrekende gegevens binnen een gegeven termijn ingediend te worden. De termijn van 8 weken wordt verlengd met de periode welke nodig is om de aanvullende gegevens aan te leveren.

7 BOUWVOORBEREIDINGSFASE

Voor deze fase wordt het plan in detail uitgewerkt. De volgende tekeningen worden onder andere gemaakt::

  • aanzichten, 1:20 of :50
  • doorsneden, 1:20
  • plattegronden schaal, 1:20 of 1:50
  • detailtekeningen, 1:1 of 1:5 of 1:10
  • kozijntekeningen, 1:1 of 1:5 of 1:10

Bij het maken van deze tekeningen vindt er afstemming plaats tussen alle verschillende specialisten. Bijvoorbeeld bij toepassing van een ventilatiesysteem dient er rekening te worden gehouden met het plaatsen van dit omvangrijke buizenstelsel. Dit geld ook voor de riolering. Een leiding langs de wand in de woonkamer is liever te voorkomen.

8 AANBESTEDINGSFASE

Op een gegeven moment ziet het er naar uit dat niets een vergunning nog in de weg staat. Dan kunnen we gaan uitzien naar een geschikte aannemer. Gaan we aan de slag met één aannemer ( bv kennis, familie of van eerdere goede ervaring) of kiezen we voor een offerte bij 2 of 3 aannemers. In beide gevallen – en zeker bij aanbesteding onder meerdere aannemers – is een bestek of werkomschrijving nodig. Dat is een document waarin alles staat beschreven wat niet met of op de tekeningen duidelijk gemaakt kan worden. Hierbij te denken aan de nadere materiaalomschrijvingen, de stelposten, de duur van de bouw, de verzekering, de garantie, enz…..

Het bestek met de tekeningen vormt de basis om een prijs te maken. Op het moment dat de prijzen zijn ontvangen vergelijk ik de offertes en controleer ik ze onderling op compleetheid.

Ik ga er vanuit dat we gelijkwaardige aannemers selekteren en dat na het vergelijk aan de aannemer welke de gunstigste prijs heeft ingediend het werk wordt gegund.

9 UITVOERINGSFASE

Komen we met de aannemer tot overeenkomst dan wordt een contract gesloten. Vervolgens vangt de bouw aan en onderhoud ik als architect contact met de opdrachtgever en de aannemer.

Ik controleer tijdens de uitvoering de bouw en draag oplossingen aan voor onvoorziene omstandigheden en bewaak ik de esthetische kwaliteit van de diverse aansluitingen en details. Middels (twee)wekelijkse bouwvergadering is er overleg over alles wat bij de bouw ter sprake komt, vastgelegd in notulen. Tevens bespreken we dan het meer- en minderwerk en wordt de facturering van de aannemer getoetst aan de hand van de stand van het werk.

10 OPLEVERINGSFASE

Als het werk van de aannemer er op zit volgt de oplevering. Hier toets ik de bouw aan hetgeen is afgesproken in het bestek en de tekeningen. Hierbij in acht genomen eventuele aanpassingen die tijdens de uitvoering zijn overeengekomen en vastgelegd in de notulen.